北京学区房：望京换房结束，总结经验兼评次新小区(2)

　　曾经在橄榄城住过一年，当时只有一期，周边要啥没啥，买个饮料零食都要去国风北京里的底商，超市只能去国际商业中心的华堂，当时没车，出门坐个公交都得走很久，路上经过国风北京二期的工地还吃灰。。。所以买房时果断没考虑。

　　橄榄城本身建筑品质不错，物业在望京算很好的了，记得当年交一年物业费还送桶大豆油，小区内很干净，绿化也好，价格不是白涨的。现在周边商业完善，就是望京soho导致的交通拥堵比较头疼，将来cbd完工以后估计更堵。橄榄城开盘时望京soho原本规划公园，后来就变写字楼了，老潘不厚道。

　　以前橄榄城的价格和上京新航线，华彩国际基本在一个档次，今年随着阿里巴巴落户望京cbd，价格正式迈入第一梯队，今后会是这区域高级白领们的首选。

　　果岭里class：

　　望京老牌豪宅，密度小品质高，万科物业也不错。缺点：位置略偏，学区现在是东湖街道派位，比以前全望京派位好不少。不过住这的基本也不在乎这些了。

　　第一点五档 大西洋新城，单独划出来，这小区大，历史跨度长，价格有高有低，楼有新有旧，横跨两档实在不好定位。

　　望京著名楼盘，陆续开盘十余年的长寿盘，户型变化的博物馆，业主和物业斗争的血泪史，许多大小中介的衣食父母。。。

　　小区环境不错，有很大的人工湖，很多绿地，小区内部分成很多个区，有北师大从幼儿园到初中，和许多私立幼儿园和中介。。。链家麦田都各有3家，还一堆小中介。

　　大西洋应该是98年就开盘了吧，当时就是望京的高档楼盘，开发商据说有台资背景，也为后来一堆事埋下了隐患。小区业主经过不懈斗争，保住了人工湖，学校，换了好几拨物业，封闭了小区，结果现在貌似业委会又内讧了。。。不过比起以前是强了很多。

　　小区公立幼儿园很好，挤破头。

　　三帆朝阳学校炒作的很厉害，12年招了第一批学生，基本都是剩下的生源，去年第一次中考成绩一般，今年貌似进步不少，有望坐稳望京第二。总体来说稳定上升。三帆对分校还是没有人大附上心啊。

　　我买这里就是为了以后上学方便，陈分成绩好但是学习压力大，下一代起点已经比我高很多了，不用给他们太沉重的压力。

　　abc三个区是属于早期，有五层不带电梯和9层带电梯两种，比较奇葩的地方是电梯不能到车库，只能从外面的行人口上下。价格相对便宜，均价六万多到七万。带院子不带电梯的一层是最合适的。

　　d区当年曾是高大上的外销公寓，现在也是不错，得过鲁班奖，户型得房率都挺好，有些板楼正南正北，相当不错，有个140多平的南北通透三居我很喜欢，就是价格偏贵。缺点：比较临街，低层遮挡比较厉害。大部分户型不是斜向就是东西，正南北的高层出房很少.

　　e区：当年没买，现在买。这区就两栋大塔楼，楼较新，在小区的北边，比较安静。缺点：塔楼的普遍缺点，没有南北通透户型，得房率不算高，在塔楼里还算好的。我觉得605号楼朝东的户型比较好，就是没买到。e区开是开发商的地暖精装修，目测质量还行。

　　f区：小区最受欢迎的区域，还再细分成几个区，有低层小板楼和高层板塔。围着小区人工湖，环境很好。南北向小板楼和高塔曾是我第一第二选择，然而涨太厉害了，pass。

　　小板楼：南北向小板楼和斜向小板楼，单电梯，得房率高，密度最低。缺点：没有无障碍通道，进楼门以后要上楼梯，推婴儿车搬东西不方便。

　　高板：东西向，挨着学校平时会比较吵。

　　高塔：各种角度斜，总体不错，出房少。

　　g区：12年开盘的最后一个区，新房，外观一流。缺点：密度较高，遮挡比较严重，得房率低，好在有一些赠送面积，户型设计不是很好。性价比不如d区。南北向那栋楼靠小区内的单元最合适。g区也是精装修，还很新，我老婆喜欢，但是我嫌户型不好，空间浪费的大，而且我看到时候价格涨的太厉害，3月看房报价800左右的，4月就变900多了，最终pass。

　　单独拿出来说的是有一栋310号楼，回迁楼，不知道内部如何，价格应该比较低。

　　另外，哪位知道e区西边那块空地是什么用的？挺大块地荒在那，要是能再来个公立幼儿园多好。

　　第二档：这档基本是05-10年的次新，小区多，多少都有些缺点。

　　第一级：主力成交均价七万多，人车分流封闭小区。

　　上京新航线，华彩国际公寓，慧谷根园

　　上京新航线：借了陈分合并望馨园小学的东风，化身学区房一路暴涨。缺点：小区建筑品质一般物业一般。除了学区找不出特别的优点和黑点。。。

　　华彩国际公寓：离超市地铁最近的小区，小区比较小，密度高，出房不多，经常被看房的忽略。小区总体品质不错，得房率低是黑点，2号楼是高档楼王，精装质量和物业费都比其他楼高一截。离小学较远，上学要过几个路口，附近只有其他小区的私立幼儿园。

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