北京学区房：出手报告——实验一小前门分校。兼学区房评述(2)

　　实验一小前门分（老师挺负责，教师整体比较年轻化，有个别一小老老师帮着带年轻教师。该校很多消息来自于某Kennedy School毕业的红三代同事，老人早年在前三门分了房子因此选择了该学校）

　　育民（也就那样，没什么特别感觉。愁小升初）

　　史家（有点非富即贵的感觉）

　　府学（有校车感觉不错，抓的比较紧）

　　方家（老师挺负责，教师整体比较年轻化。跟一个老师聊天了感觉还挺平易近人。贯通教材有家长反映难度不简单，提醒了我5+4直升估计会单独编班的问题。我本来对方家感觉非常不错，就是这点提醒大家一定小心）

　　上述学校前后顺序随便写的，可能跟房价/热度有关系，但绝不代表我对学校好坏的排名。

　　4、热点校租售比可以忽略不计，资金成本/现金流是个问题。以宏庙为例，身边四个朋友三个买了宏庙平房（基本都是15/300的样子，都账面浮盈100万），一个买了楼房13万一平。孩子都在3-5岁。我没买一个是机缘问题（太火了，我们工作太忙手不够快），二是我孩子小，中介们分析大概要持有7年左右才号出手（有名额占用头一两年也不好卖），即便平房400万*6%*7资金成本也过150万，可以出去读个MBA了。关于投资收益，目前热点学区的房价10年后的表现，我感觉不一定看得清。参考1、2。第三个是钱的问题，要是钱很多很多，当然就挑贵的买，比如实验二小。。。

　　5、直升校评价问题。孩子要升初中，还要11年。11年很长了，政策完全稳定不变的概率，我的判断，从历史上看，往多了说70%；此外，直升校也有比例，热点校也就是80%。因此，即便买了，最终能遂人愿的概率也就是50%左右，所以直升校远不是保险箱，花大几百万买直升校，忍受所谓的小学质量一般，但最终未必遂人愿升入理想中学。我判断，小升初不可能裸考全部取消，包括民办等，只要有裸考还是应作为孩子的首选，落下来再考虑碰直升的运气，这样也对家长和孩子都有点学业上的压力/动力。从这个角度来说，我个人更愿意把直升校看成一种兜底保险，直升校没必要太过于就高。因此选择了直升校中相对不太热门的。也对应之前的1/2/3/4几点的投资问题。

　　6、平房楼房问题。我觉得可以有一个平楼比的概念，每平米的平房楼房平均价格比为2:1（14平左右的平房取样）。以前门分片区为例，楼房从3月的5.5万涨到了目前的7.5-8，平房价格原来就是11万现在变化不大，所以此处平房性价比是不错的。其他西什库、雷锋、宏庙、府学、史家、方家在售房源基本都是2:1的水平。

　　7、朝阳问题。我个人是就近上学的拥护者，内心深处觉得就近挺好的。唯一可惜的是数据表明，即便朝阳小升初跨区人数也在下降。我个人预计，朝阳锁区10年内可能会发生，15年内发生概率超过70%。锁区长期是好事，短期对自己的孩子就是灾难。所以决定还是先占坑西城，再观察观察。

　　8、目前无论是学区房入学、还是保障入学，要么是钱，要么是权利说话。我们两口子都来自人口大省，分别靠奥赛和外国语学校直接保送上的大学。还是喜欢更喜欢拼娃的海淀，不怎么喜欢现在的西城学区房，但也觉得很无奈，毕竟建华实验这样的学校太少，也离我们上班的地方太远了。学校教育是一方面，关键还是靠家长，靠孩子。希望大家都能把更多的精力放在孩子身上。

　　祝愿大家少些纠结，多些快乐。孩子都能健康成长！

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