北京学区房：买学区房的一些心得总结（仅供普通家庭参考）(2)

　　5. 靠谱的卖家最重要，不然绝对是花大钱买罪受，看看版里那些血泪史，坐地加价几十万都是小儿科的，有买家已经把自家房卖了筹首付，但业主反悔拒不面签，全家老小在宾馆里住了一个多月依然无法解决；有交了50万定金后业主出国，扬言随便告去的；我身边的两个同事买房，一个就碰到业主反悔最后勉强拿回定金，至于违约金根本不用想，大部分人都耗不起官司，另一个业主说着急解抵押，不通过监管拿到3百万现金后就拿去投资了，过了快一年根本没钱解抵押。很可气有些卖家为了加价又不肯支付违约金，在漫漫过程中各种不配合。现在楼市火爆，过户那天是中介提前在深冬的寒夜里站了10多个小时排队抢到号的，就是如此珍贵的号，我之前有好几个号都过号了，唯一的解释就是中介排到号了买卖有一方没来，是哪一方大家自行脑补。所以肯面谈甚至看房就在场的业主相对靠谱，尤其是要换房的，再结合面相、谈吐、身份、职业等等，最后还需要一定的运气。

　　6.税，营业税是规定死的，有或无。个税有一定空间，就是网签价和实际合同价的差别，不唯一的话贷款多必然税多、税少就要首付高，所以网签价的制定很关键，一定要找好平衡点，想要差没，别忘了还能在原值的基础上上浮10%，注意是现网签价的10%，简化的公式是网签价=原值*10/9而不是原值*1.1，如果能弄到贷款利息证明还能加上利息。契税，想变就只能通过，咳咳，变身单身狗的办法，2%税是小事，主要是关系到能否申请公积金贷款（公积金认房不认贷、商贷认贷不认房）以及贷款最大额（首套120万二套80万）、减少利息（首套打折二套上浮）是大头，是否这么办就根据各家情况见仁见智了，但我觉得如果感情只是靠一张纸来证明婚姻只是靠一张纸来维系也意义不大了。关于离婚买房的注意事项，可以参看我的帖子。http://jzb.com/bbs/thread-4060192-1-1.html

　　对于普通家庭来说，几百万绝对是大事，我觉得不要两眼一抹黑就出手，一定要多学多看，吃透各种相关政策如教改、楼市、利税等等，心细方能胆大，祝大家都能找到合意的房子。

　　我一开始想选择宏庙或西单小学，直升师大实验，西城第2北京市第3（排名参考部分网上资料），但那的房子单价都要10万以上，千挑万选看到一套华远北街的房子，72平450万，远低于市场价，一问才知道是使用权房，风险太大，放弃！然后想选择西什库小学，直升四中，西城第1北京市第2，能买的就是爱民里小区的两套房，但实际一看，一套是长长一窄溜的东西向房，除了把边的阳台常年不见阳光，49平也要425万！地下室那间倒是便宜，63平470万，但是自家住……还是算了吧。其余的南北向房单价都要9万以上。接着看了方家小学，直升五中分，东城第1北京市第12，好些单价6万的房子都是公司产权，有很多原户口不能迁出，说是保证能让你迁进，反正我是不敢冒这个险，没准在孩上学前就有个原户主就带着孩来咔嚓把名额占了你都没地说理去。有一个72平3居410万看上去还不错，仔细一问，居然没有天然气管道，而且不是满五唯一，原值低，要是想贷款250万就要30万的税！果然便宜的房子没被大家抢走都是有其原因的啊。

　　然后又看了德外学区的，号称无弱中，单价都要8万以上；育才，6万左右，但据说初中一般；青年湖小学就是安德里北街能有6万左右的，但是周围被部队房包围了，需要拐一大弯出来，而且据说东西城要合并，像这块飞地估计要变；牛街便宜，但初中不强。最后看了椿树馆小学，直升八中，西城第4北京市第7，所实话，虽然都知道强中配弱小，但一开始真没看上这种原打工子弟学校，何况周边环境的确不咋地。但看了一溜够，只有这里还能有单价4、5开头的房子。但是细想一下，西城2环边上这的确算是价格洼地，以八中的名头，用不了2年，甚至北京市户籍如果不是第一顺位的话都不一定能进，生源和设施必然会有较大改善（后来进了椿小的群，果然到15年第一顺位就满了，家长们都是名牌大学毕业的中产阶级，也不乏公司总裁等高端人士）。而且广外学区也是无坑校，两个普通中学一个无论是闻大师还是熬爸都公认的超过一般市区重点水平，一个变成四中南区一下麻雀变凤凰，其他都是市区重点校。另外达官营地铁7号线几站直达我单位，在建的16号线直达我领导单位，虽然房子离地铁站远了点，1.5-1.8公里，但不用转车还是很方便的，就基本确定了在这买了。（熬爸提示该学校小，有点火，孩子不满5年上学慎买）

　　先看了临广外大街的楼房，的确户型、装修都不错，最便宜70平要405万；然后沿街一路看过来，有个3居装修还不错62平348万也值得考虑；最后一个小区是车站东街15号院，算是单学区里最靠南的，其中一套2层的2居很便宜，54平285万，南北通透无税，不知为什么房主老太太对我还挺感兴趣，问我祖籍哪几个孩子等等，就在这时又进来一位女士看房，看我们闲聊就在一旁等待，我自然知趣的告退，后来听说那位女士很爽快就交了1万元意向金（也就是保证她能第一顺位的和房主谈判，不是定金，可退）。带我看的业务员就很可惜的对我说：“看，一直说让您看好就先交意向金吧，现在被人抢了。”我倒无所谓，不行就说明没缘呗，就问还有没有便宜的房了，业务员想了想说6楼还有一套比这还便宜，51平261万,2居全朝南，但是就这两天刚刚满两年，之前有5.6%营业税，现在还有差额20%的个税（估计大家一直都不买的原因就在这）不过原值高，基本上首付150万左右就能差没。我算算刚好可以承担，就说上去看看。房子里是租出去给某公司当集体宿舍，比较脏乱，也没什么装修可言，我第一印象不太好，还是想要临广外大街的房（后来知道临街那房主多次反悔涨价不签合同）。

　　回去和老婆一商量，老婆却看上这两套261和285的，说装修不好无所谓，要是自己住也要重新装修；如果不是自己住，完全就这样租出去就行了；自家可以到隔壁非学区那里租套大房子，毕竟房价就贵在学区上，只要买一套最便宜的保证孩子入学就可以了，而离开学区几米的地方距离并没有差别但是房价却是天壤之别，加上将现有的房子外租，租2供1租1，买这种300万以内的房子月供完全无压力啊，而且51平2居也是勉强可以住的。一席话说得我豁然开朗，决定第二天再去仔细看看。

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