北京学区房：学区房购买全程记录（主要涉及花市小学和文汇小学） (4)

　　第一套，91平630W，户型图如附件（11）。

　　看房感受：价格离谱，不能因为南北朝向就漫天要价，楼层二层视野较差，朝南又是楼拐角中的凹槽，客厅还是没法摆沙发，厨房又是新造型，不考虑，pass。

　　第二套，还是二层，103平570W，由于有租户只看到一个厅，明显偏低的价格后面是什么原因呢？挨着火车道，一般来说这是一个很致命的缺陷，所以这个房子目前已经超过100人看但还是没有下家。去看房的时候正赶上有一列火车驶过，关上窗户其实还行，甚至没有挨着二环吵，原因就是火车到了这里基本上都是减速进站，所以噪音减小。中介甚至详细说了每天一共有多少班列车通过，最晚一班是多少等等，呃，可是心底还是不太能接受啊，pass。

　　（六）看房第六周

　　看到这里真是身心俱疲，而且似乎两个学区内能看的都已经看到了，要么换学区要么等待新房源。与此同时，之前看的房子里面，抽屉胡同那套、东环居苑93平那套、新景家园80平那套也都相继有了买主。局面还是很令我焦急。

　　在总结了几周看房情况后，我和媳妇儿做出了一个重要决定：联系之前的中介A并交纳意向金，然后守株待兔。主要原因就是想等待东花市北里这片的新房源，而A所在的店就在附近，且业务比较熟悉，在之前给我俩留下了比较深的印象，因此考虑调动他的积极性来锁定新房源。

　　Point8：关于意向金，这是新接触的概念，第一次听A说起大致的意思就是远洋德邑的房子很抢手，很多人直接在中介那里交了意向金，因为看房看得多了对基本户型也都十分了解，因此需求明确，只要房源一出，中介就会把意向金交上，然后按照交意向金的顺序与房东排队谈判。但我理解，其实在这里意向金只是LJ用来区分客户群体的一个手段，并以此来设定谈判顺序，也还算合理。通过LJ的系统能够看到，在代售房源的页面上会有类似某中介留的“客户已交意向金，正在谈判，请勿扰”的字样。也没有专门的意向金的合同，实际上签的是定金合同，这个钱在交给中介后都会汇总到店长那里，也不会像中介说的那样“在与客户谈判的时候让其能够看到买方的诚意”，其实所谓的诚意，是让中介看到的。个人觉得适合于锁定房源小区且市场比较热的情况，因为你交了意向金之后也就意味着不愿意再折腾了。

　　媳妇儿交意向金之前看了一套东花市北里中区的房子，105平600W，户型图如附件（12）。

　　看房感受：很棒，虽然临街担不是很吵，但是产权有纠纷，好像是子女争遗产类似的意思，唉，真是天不遂人愿，不过即便如此，我俩也没排上，已经有人交了意向金占位。但这种房子还是敬而远之吧，pass。

　　在交过意向金之后，我也有点心灰意冷，就想边歇歇边等着看看新房源。而A的态度则发生了180度大转弯，开始频繁给我打电话。

　　首先在周中告诉我刚上了一套法院拍卖的房子，很便宜，但我简单一查就发现水太深，坚决pass。

　　到了周末，本以为可以休整一周了，结果周六上午，接到了A的电话，说有一套东花市北里东区的房子，房东之前好像一直不太想卖但现在又说可以了，户型和之前看的81平那个基本一样，也是要价500W，在二层，所以不用看就能断定是我要的需求。

　　但稳妥起见，我和媳妇儿还是马上准备出门看房，因为里面有租户，只有10点到11点可以，这算是一个缺点。

　　看了的情况和想象得差不多，这次我不想再迟疑了，便让A告知房东可以谈谈了。此时唯一的变数，就是这个房子不唯一，有大约23W的个税。

　　第二天谈判不太顺利，房东阿姨人不错，但就是讲不下来价，中间的谈判过程不表，单说最终我和媳妇儿基本接受了这个价格，结果在具体谈论细节的时候才发现个税金额是与贷款金额直接相关的，再仔细一算，按照我俩计划得贷款额度居然还要再多20W的个税，这个我俩无论如何无法接受，最终也没有办法，谈判中止，真是让人神伤的一天，而A显然也很沮丧。

　　再后来，我和媳妇儿回家重新计算资金，并向双方父母寻求帮助，最终凑到了最低个税所需的首付，在看房第七周的周中签订了合同，为此次学区房看房之旅画上句号（当然后面还有很多手续没办）。

　　这个时候，之前看过的天娇园74平、新景家园73平也已成交，金世纪嘉园那套和东环居苑1层那套也已停售。也就是说，我和媳妇儿整个过程看过的18套房子中已经有一半成交或是停售，这才仅仅一个半月啊。

　　Point9：说说中介吧，整个过程中接触了四五个中介，感觉个体差异还是非常大的，而找到一个业务纯熟尤其是说话利索能把事说明白的中介很是关键，A在这里面就是典型，C也不错，每次看房都会将每套房子的户型图打印出来并标注关键信息，很有心；每个中介都是有级别的，分为M序列和A序列，区别在于一个就是单干，一个可以带着徒弟，所以尽量可别选到只是徒弟级别的中介；目前的二手房市场是LJ一家独大，但其实只要出了房源，其他家都会想办法和房东联系，甚至会相互争抢，MT和LJ一样都是2.7，WAWJ2到2.2左右，因此开始看房可以从这里看起，如果真有比较好的房源入手的话手续费要少很多，当然跳单不再讨论范围之内；所有中介都会期待你决定买房，具体谈判的时候在你犹豫不决的时候也会组团忽悠，这时要保持冷静，有自己的判断力，要去判断中介说的有没有道理，不能因为一堆人在你耳边唠唠叨叨而产生逆反心理“我就是不听你的”，这次A提到的一个房价还会继续上涨的理由就是“2011年2月16日北京公布了贯彻国八条的通知，连续5年缴纳社会保险限购一套住房”，据他的说法颁布这条法规后就有一大堆人将社保迁至北京上缴，而2016年马上就是满5年的期限，应该是推动房价的一个因素。我回去仔细查了查，所言属实且分析合理，那我就选择相信。

　　整个过程描述得很絮叨，但我想通过更为详细的过程描述来展现整个学区房购买过程中购房者的心理变化以及考量因素。算是一个参考吧，希望能够对选择同一区域的家长有所帮助。

　　（1）天娇园74平

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