北京学区房：广内·康乐里小学出手报告（6月6日更新）(3)

　　康乐里小学划片在宣武门东西大街的南侧，双号的房子。当时的报价在5.2万到5.4之间。从宣武门地铁西侧开始是2号楼，往西一直到24号楼。房子有板楼有塔楼。塔楼有的楼道最高层到4层，无电梯，有的楼道到13层，有电梯。板楼有电梯，一楼2梯，轮换着开。所以坐电梯上楼之后，要走过长长的走廊。走廊北窗面向前三门大街，南侧是住户的门口。住户的户型有南北的两居，52平米左右，北屋一般9平米左右，北窗冲走廊。厨房一般窗户冲走廊。南屋一般较大有阳台。还有一种一居室，45左右，只有一个南屋，几乎没有厅。另外有些双南向的房子，55～62之间，有的还有两个阳台，差别在厨房的面积，据说还有更好的户型，我没看到。走廊和公摊大是这种房子的缺点。

　　这片房子实际上分为4个部分：宣武门东大街、宣武门外大街到长椿街之间、长椿街到相来胡同和24号楼。从楼道看，从东向西楼道环境依次变差，长椿街西侧好多都没有门禁，楼道脏乱，宣武门东侧明显的要幽静和干净很多。24号楼是斜着面向天宁寺桥的，北小、康乐里双学区，楼下是个小花园，我没看过，它离康乐里小学太远了。

　　2.中介能做的工作

　　活跃在这个片区的，就是我爱我家、链家、爱屋吉屋，其他的中介没怎么见过。

　　现在链家实行师带徒的制度，在链家，所谓的大M（店长）是带徒弟的，管着一个门店的现在叫商圈经理，不是我们习惯认为的“店长”。我爱我家是小组制，一个小组长带几个中介。比较而言，链家的房源比我爱我家确实是多，但是我爱我家也能挖到很多通过网上搜不到的房源。爱屋吉屋，佣金确实低，可是房源也少，所以我也没跟他们联系过。从我们能够得到的服务上来说，链家和我爱我家基本区别不大，毕竟在北京都有很深的根基。中介费折扣上，链家现在管理规范度高，折扣不会很低，不过也能谈到2.4甚至以下，2以下没听说过。我爱我家能在2.2以下,甚至低于2。不过最近楼市又火起来了，不知道还有没有这个空间。

　　链家有个APP，叫掌上链家，确实是绝大部分是真房源，不像网上的其他搜索引擎，吸户用的假房源很多。掌上链家很方便，即使现在房子卖完了，我还会偶尔刷刷看周围有什么房子什么报价，但是上面的报价偏高，我的经验是和房主的底价高出来5～15万，总价越高估计差价越大。

　　如果是新开始看房的，我的建议是，先下载一个掌上链家APP，迅速了解一下情况，然后立刻去门店找中介。只在网上看，信息总是不准，有的房子报价低总有原因，比如有税、户型不好、要全款什么的，有的看起来很合适，实际上业主不一定诚心卖。网上看久了心理价位就会出现偏差，不如实际去门店，中介可以看到后台信息，也比较熟悉当地情况，能够有效率的带你看房。

　　如果纯粹想了解一下自身购房能力和周边情况，可以直接找个门店去问，一定得问链家的大M一级，他们对周边情况熟悉，对购房政策、贷款政策也熟悉，能够迅速给你比较清楚准确的回答，我问过几个门店，他们还都很有耐心的。如果是已经了解了购房能力，想实际了解一下周边环境的，可以找小徒弟们带看，体力活，别麻烦人家大m了。如果是比较确定就是要在这里下手了，强烈建议找大M和小组长，别跟小学徒浪费时间。大M通常都会让小学徒带看，但关键的事还是得跟大M谈。

　　参考敖其尔爸爸的帖子http://jzb.com/bbs/thread-3205236-1-1.html，业务熟练的中介能够为你做到什么。以我的经验来看，业务熟的中介，首先迅速能够帮你找到你能接受的房子，然后能够帮你挖到别人发现不了的房子，然后能够帮你想各种办法实现你的贷款需求，然后有更高的权限决定或申请你的中介费折扣。总之，跟明白人说话，比跟糊涂人说话省事太多。

　　我看房的时候，在链家和我爱我家碰到的中介人都不错。我现在的感觉是，这个行业已经比较规范了，做的好的中介，都是要长期干的，靠口碑和老客户介绍新客户揽生意，基本上不会故意骗人。中介是个辛苦活，干得好了挣得不少，反正比我这种小白领赚得多，所以人家也没必要非要骗人。我最后是通过我爱我家买到的房子，但是我和两边的中介关系处的都很好。

　　我不赞成跳单，如果是同一套房子，谁先给我看我从谁手上买，除非两边能做到的服务有本质区别。有人说从链家看好了，让我爱我家的人去挖，这样可以把中介费省一点，我不喜欢这种做法，总觉得大家都不容易，抢别人饭碗的事没意思。

　　看房的时候，房子的情况要听听中介的，即使你已经很了解政策了，还是要多参考中介的意见，毕竟他们是专业的更熟悉本地情况。选择学区上，一定不要听中介的，他们一般都年轻没孩子，对学区的信息是从网上或是培训中学来的，不能作准。

　　具体人的任务能力不一样，实际看房时也要多留心，自己多学，别一味听中介的。如果你对带你的经纪人的专业知识不是很放心，建议多问问别人。如果发现自己的这个中介业务真不行，我觉得可以直接换成你觉得你觉得靠谱的中介，毕竟房产大事，面子是小事。

　　3.我的看房和签约过程

　　一到长椿街片区，被带看了长椿街12号院一套一居，东西北朝向，295万，可以改小两居，小区新，贷款容易，纠结了半天，最后因为朝向和改格局太麻烦，放弃了。真看上了长椿街14号院的双南两居，可是房主各种找茬拖延，看来卖的诚意不大，放弃了。最后开始看宣西大街的房子，因为长椿街路西环境不如路东，另外地理上来说，离康小远了点，还怕万一哪天调到北小走读部去，所以直接跟中介说，那边我就不看了。看的都是长椿街和宣外大街之间的房子。

　　南北向的看了几个，不太满意，偶然看到了一套双南向双阳台的，特别满意，房主报300万，当时就想拍下来了，结果房主自觉报价低了，又收回去了。然后就盯上了这种户型的房子，看上了2套，都是有人先下手或者高价或者全价，最后定下来的这套，是我爱我家的小伙子知道房源后，第一时间通知我才买上了，最后合5万3一平买的。。

　　看房子的时候，房子里住的是房主的亲戚，孩子在周围上学，房子是亲戚装修的，当时口头谈了说还继续租，没有说价钱。于是谈房子交接的时候，脑子里想的净是砍价的事（也没砍下来），没想说房子内部用品交接的事，这个给后来造成了麻烦。所以提醒各位，一定要把房子内部用品说清楚，除非你买了要自己装修自己住，不在乎这些。

　　当时口头确认了房主的户口情况和能够迁走，但是没深问。主要是对方看起来身份素质都挺不错，也就没多问。反正签完了，交了定金，就等着审核、贷款、过户了。

　　4.从签约到过户

　　签约后，等双方购房资质审核，这个过程中开始担心：户口能迁走么，房子会不会这两年用过学区名额？房子是唯一住房么，会不会有个税？物业交割能顺利么？会降息么？会降折扣么？会降税么？贷款能理想么？

　　（1）户口的问题。房屋买卖合同是建委的标准格式文本，里面规定的是，过户日起10内迁走户口。当然你可以约定扣一部分尾款等迁走后再支付。但是，强烈建议要在确认户口迁出后再行过户。我已经遇到（周围同事）过两例了，房主都不是诚心骗人，他们都以为迁户不是问题，但是实际迁出的时候都是遇到了问题，一个是房子里有户主的妹妹，迁的时候不能按直系亲属带走，一个是以为能落户的地方不让落户。最后都是房主那边在公安局托关系才搞定的，如果没这些关系，凭小草根，真解决不了。签约时一定要看户口本，看上面有没有比你家孩子大一点的学龄儿童，小的就不用担心了反正你先上。问好，他们能把户口迁走么，迁去哪里，估计一下难度。还有看看对方是什么样的家庭，有些事有些人干起来不费劲，并且这样的人家通常也不爱贪小便宜耍小心眼骗人；有些人家，就得多当心。我比较幸运的是，赶上的对家能做到，并且素质不错。

　　（ 2）上学名额有没有占用的问题。合同里是没有这个内容的，如果对方愿意，双方签个保证啥的补充文件更好。学区名额被占用无外乎两种情况：户口上的孩子上学，这个去公安局查，公安局只会告诉你上一家的情况，你自己根据孩子入学年限算一下有没有风险；别人有没有用租户的名义上学，据说可以去居委会问，我考虑到对方的实际情况（家里孩子早年就出国了，国内没有学龄儿童亲属）还有上斜街小学以前没人会变着法的上，也就没有太追查，口头问了问，说没有。

　　（3）房子是唯一住房么，会产生个税么？这个交易时直接说清楚，如果是唯一住房，合同上会勾选。合同后文明确约定了，如果是承诺了唯一住房，后来发现不是的，所产生的税负由业主承担。所以这个不用担心对方忽悠你，一般也没人忽悠这个。

　　（4）利息、折扣、税。很幸运的，在签了合同到过户这段时间，降息、银行贷款政策松动都赶上了。

　　（5）贷款。如果手头富裕，不需要贷很多款，那就按正常的流程走，还可以把价格做低，这样省点税。如果像我一样，需要把贷款政策用尽，得到最多的贷款，那么就得靠中介帮忙想办法了。

　　贷款额和年限的确定，是以评估报告为准的。评估所有的严格点有的宽松点，但是不同银行接受的评估所不同，所以如果要求特殊，先找银行，再找指定的评估所是正确的顺序，当然这些都是靠中介去做。在情况特殊时，中介、银行和评估所在评估报告出来之前，是有事先沟通的。对于评估所来说，一个地区的房子有他能接受的价格高限，所以不是想评多高就多高的，当然也有地区指导价做底限，不是想做多低就多低的。具体房子的评估价，跟户型、位置、装修有关系，跟成交价也有关系，但不会突破高限和底限。年限上，老房子有可能通过建成年代证明把它弄到80年代，但是到90年就费劲了，所以宣西的房子最多也就做到20年多点。

　　一般来说，中介都会和你说评估价是8成，实际上，现在老城区的房子，很多都能评估到报价的9成甚至以上。在贷款额度要求高的情况下，可选择的银行不多。商贷年限是50-房龄，四大国有银行都不接受老房子的贷款，如果房子比较老，只能考虑小银行了。更老的，就贷不了款了，所以一般老房子房价低，因为你得付全款。

　　银行的贷款折扣，是在批贷函下发时确定的；贷款利率是根据放款时的指导利率确定的。所以放款时才知道准确的月供数额。

　　5. 过户、物业交割和落户

　　（1）过户。要先交税，再过户，不交税，建委不给号。交税的时候最好是工行或者农行的卡，建行据说有个税不能交。西城建委每天放100～120个号，所以如果晚一点，就得第二天。我的中介凌晨4点前去排队，我8点半到，九点税务局开门，我们很快交了税，回来建委拿到的是98号，下午4点完成过户，耽误一整天。如果双方都住的近，第一天去交税，第二天去过户，或许耽误的功夫少一点。

　　（2）物业交割。其实涉及费用的很简单，对方也不是占便宜的人。可是涉及到屋内设施就出现问题了，一直以为会继续租下去，租户说等到不住了东西会都留下。结果没想到过完户一谈租金，双方没谈拢，他们说不租了，搬家要把东西带走。这个时候我就很被动了，既然当时没说号哪些是我已经买下来的，那人家都拆走我也没办法。

　　（3）  落户。其实很快，我1点多就到了，发现其实早去虎坊路户籍大厅那边意义不大，大家都想早点弄好，就都早去，人都堆在前面了，2点开始办公，等了半天，还排20号。因为东西没拿齐，我又回家取了一次，3点多回来重新排，排了2个就排到了。

　　过户需要拿：原来的户口本，如果三口迁户，需要结婚证、身份证、出生证明、房本。主要信息那页需要复印件。东西都齐了，几分钟搞定。房本上写的是西城区……，户口本上还是宣武区……，问了，说户口本都没改成西城区。

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