学区房换房心塞历程经验总结

　　1.换房原因：

　　原房子在石景山区首钢杨庄小区，因本人不满足于所在学区教学故此换房；

　　2.换房位置：

　　现购房位于宣武区广安门外大街，三义里学区，此校也相当普通，但较原石景山杨庄会好得多，且本人卖房钱也只够买广外房子；

　　3.换房时间：

　　卖石景山房子签合同：2016年1月1日；

　　买广外房子签合同：2016年1月2号；

　　4.中介机构：

　　两笔交易均为绿中介；

　　5.卖方对象：

　　夫妻双方皆为河北户口，公积金贷款

　　6.换房过程问题总结：

　　（1）一定要找个有经验的中介，这个可以在签合同时和中介主管提出，毕竟涉及卖房又买房，这里面事情很繁琐，没有经验的中介往往不知咋办，最重要的是严重影响你的时间，遇到不负责任的中介，那就更麻烦了，你整天得给他打电话催他、指导他下一步该干什么，糟糕结果可能会因为不可控的时间因素导致你换房合同违约事情出现；

　　（2）卖房签合同，由于涉及公积金贷款时间比较长，因此，一定要把收回尾款的时间尽量提前；

　　（3）换房签合同，由于收回尾款的时间受卖掉房子办理手续不确定影响，一定要把交付尾款的时间按照绿中介算的时间再向后拖15-20天，掌握主动权；这里我遇到的问题是，按照合同执行，尾款要拖后20天才能给业主，这样我就违约了，遇到今年的房价跳涨，对方完全可以终止合同，卖房给别人；这时，中介就把他们的尾款垫资产品推介给您了，按照1.5%的一次性利息收您钱，然后中介给垫资，按照120万元尾款算，要付给中介1.8万元；

　　（4）卖房子证件材料准备，自己的房产证、结婚证、户口本、身份证、妻子暂住证、户口本、当时买这个房子的税收单据等建议自己复印一份，这些材料每次办理业务都带上；

　　（5）买房子证件材料准备，如果夫妻双方都是外地的，那劝您把你们的材料从头到尾核实一遍，尤其涉及到本来已婚而户口本上还是未、户口本上家庭住址和所辖派出所盖章上辖区地址不一致、暂住证过期、身份证临近过期或已过期等问题一定要在买房子钱核实并更正完毕，不然，会因材料更改而多次往复邮寄浪费批贷时间；我遇到的情况是，买我房子的男方户口本地址和派出所地址不一致，材料邮寄以及地方办事效率低下导致浪费了一周时间；另外，房子批贷119万，而中介给些成了120万，后银行审出来了，结果就是重新签字，又浪费了5天时间；

　　（6）买卖双方过户当天问题：说白了还是时间问题，买方夫妻二人必须都到场，卖方产权人必须都到场，我卖方时出现一个恶心问题：上午买方夫妻都在，下午只有妻子在，丈夫回去上班，让妻子委托代理他，这样产生的问题是：由于买方中一人做了委托代理，那么领房本的时间向后推迟7天，恰恰这一周你拿到尾款的时间也就拖后7天，导致您无法交买房子的首付，因为放贷时间是按照交房本给银行的时间开始算10-15个工作日；

　　（7）涉及买房子落户：如果是为了落户，一定要在房产证下来那天去落户，然后再让中介送银行去抵押；

　　（8）有关中介：我不想多说什么，毕竟干这行经历经验工作态度参差不齐，毕竟入行门槛低，只要能说会到就能有业务，但是找个有经验的态度端正的，不是那种收了钱就不主动办事而是需要你耳提面命的就可以；

　　（9）涉及到房屋解抵压：因我卖房子有40万贷款未还清，需要解除抵押，买方同意代为还房贷，但是要经过中介的资金监管，这里要收很多佣金，买方不愿意，卖方也肯定不会出这部分钱；所以，如果未还清贷款不多，建议房主自己还了，避免这里因为走程序而浪费解抵押时间，最终导致处理卖房子时间拖长；

　　最后，整个换房过程历尽艰险，虽然按照尾款日期逾期15天，但给我房子的老两口还是比较同情的达礼，避开中介私下里聊天，知道我已经没钱了，就没追求我这15天违约问题，我也没用中介的尾款垫资。

　　啰嗦了一堆，希望有些许参考意义。

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