专家：买学区房赶早不赶晚(2)

孩子幼升小，买学区房赶早不赶晚　

　　专家建议

　　选房就专心致志选好房；选学校就专心致志选最合适的学校。大不了将来选好学校后在学校周边租房住，自己的房子再租给别人。

　　买房的时机选择：楼市调控政策稳定期

　　每一次楼市调控政策都会使房价有或长或短一段时间的稳定期，这个时段往往是换房的好时段。尤其是对于郊区换城区、小房换大房、总资产低的房换总资产高的房来说，更是如此。因为买卖房屋并不像股票和黄金买卖，几分钟须臾可得，通常一个交易完成就是一两个月，尤其是牵涉到贷款更是如此。万一碰上这里一边卖那里一边涨，那就是损失了。当然也有可能这里一边卖那里一边跌的情况，但这种情况这么多年来恐怕只有过两次，一次是上世纪九十年代后期，中国的楼价下跌得厉害。张五常说上海比较高级的楼价从二万六千元一平方米下降至八千，其他大城市的跌幅比率类同。理由明确：朱总理大手调控，中国的通胀率从百分之二十以上调控到负百分之三以下的通缩。另一次是2008年全球金融危机，大家都看不清方向，恐慌，结果很快就政府救市逆转了。

　　这次的情形跟上两次都不太一样。虽然连政策制定者也未必能够清楚地知道接下来房价到底会涨会跌、涨跌多少、什么时候涨跌——这些实在是上帝都未必知道的事，但任何事理，背后总有一些逻辑和规律可寻：

　　过去几十年中国经济高增长，先富阶层花不完的钱，最安全的财富仓库迄今只有两个：楼市和黄金。张五常说去年中国的股市表现全球最差或近于包尾。珠宝玉石艺术品等收藏品的表现好，但好于收藏的瘾君子只是一小撮的人。

　　山西煤矿私人退出、珠三角、江浙地区小商品和低端加工业不景气，实业家向资本家转换，这个趋势一时也难以逆转。

　　许小年先生微博《关于经济学的误解》说：“供需决定房价？”

　　专家认为这种观点是错误的。预期而不是当期供需决定价格。理解了预期，晚上就不必去小区数电灯了，空置率再高，房价也下不来。黄金的空置率是多少？接近100%，谁买黄金是为了使用？预期通胀和有限供给决定金价。未来需求由城镇化、婚龄人口、通胀预期等因素决定，十八条对这些因素基本没影响，却改变了市场对供给的预期。未来供给下降。政策多变，地产商谨慎观望，开发速度放慢，未来供给下降。”

　　市场对中长远未来的预期并没有改变

　　2月22日，继CBD核心地块之后，有北京二、三环之间最后一块“黄金宝地”之称的丰台丽泽金融商务区两地块分别经过70轮和80轮激烈竞争，以10亿元和9.1亿元成交。楼面均价均超1.6万元/平米，成为兔年新地王，价格仅次于去年12月底成交的CBD核心区6地块均价。短期内，由于成交惨淡，多数开发商都会韬光养晦，既不急于推盘和建楼，也对拿地抱着谨慎态度，现金为王保存实力。导致中短期供给预期减少。1000万套保障房只能保户籍人口，与汹涌澎湃的外来人口急需的商品房是各走各的阳光道。再说，1000万套保障房资金缺口在万亿元以上，如果地方政府举债，亦有可能推高通胀预期当然，只要政策再加压，房价短期内是有降的可能的，但亦可能殃及就业、征地等其他经济池鱼。

　　综合分析，对于众多家长对是否购买学区房或换房的问题，如果家长抱着良好的心态，那么买学区房和换房就赶早不赶晚吧！

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