第二套学位房或被统筹广州学位房何去何从？(2)_学区房

　　虽然这个说法只在越秀区成立，但却真是一个非常难以回答的问题。当很多买家被问及这个问题时，都觉得需要认真考虑一番。

　　“多套物业要怎么认定？”住在华南碧桂园的吴先生在东风广场附近也有一套物业，现在女儿尚未到就学年龄，因此将市内的房放租。按照之前的学位划分，孩子将就读东风东小学，虽然是地段生，但让要缴纳一笔“赞助费”。而若按照越秀区今年的新规，孩子则要变成“统筹生”。如果多套物业不能算地段生，让吴先生觉得最困惑的问题就是，多套房应该如何鉴定的问题。假设真有相关的规定出台，即使将在番禺的房卖了，有过贷款记录来认定呢，还是以实际的住房来核定？“肯定不会卖学位房，即使房价下跌，学位房肯定能保值。”吴先生说。

　　保值成为购房者们投资学位房外，除了学位之外的最大考量。在采访中，绝大多数的人认为，学位房属于稀缺资源，很多家长为了让孩子入读好学校，往往倾其所能投资学位房，加上大多属于老城区的优质地段，医疗、购物等其他的配套设施都比较完善，“这些年来什么时候看到老城区的房价大跌过，更何况是学位房？”在这样的心理预期下，无论是刚需购房者，还是投资客，都看好学位房的走势，一旦有学位房源面世，经常被抢购一空。因为是“孩奴”而不得不成为“学位房奴”是不少家长目前的窘境。

　　“有学位房只能让孩子进好学校的保险系数更大，赞助费还是免不了。”面对坚挺且高企的学位房价格，家住逸景翠园的李晶只好如此安慰自己。这两个月来，为了三岁的儿子能就读好一些的幼儿园，她曾考虑过将现有的房子出租，转去心目中理想的学校附近租房。可是即使自己的房子已经能租到4000元/月的高价，但和去老城区租一个同等大小的单位的租金仍有很大一笔差距，“事实上，最近老城区尤其是学校附近的房租涨得很快。”李晶说，高昂的价格让她暂时放弃了送孩子入读名幼儿园的计划，但她认为几年后当孩子读小学需要真正面对择校压力时，无论是房租还是房价，都没有太多下降的空间。她仍然希望“能把现在的房子卖了，哪怕小一点，给孩子找个学位房。”

　　学位房不单老城有

　　越秀部分名校地段扩大

　　广州部分区域由于部分名校的新校区开张或学校扩张，某些小学招生地段也出现轻微调整，使部分楼盘被划入学位房的行列。

　　目前东风东路小学学位房成交均价超2万元/平方米，主要集中在东风广场、锦城花园等楼盘，而近期，润粤大厦、君汇世家等名盘豪宅也被增加到东风东的地段内。不过有中介人士透露，目前东风东附近的学位房价格相对以往，也出现了一些议价空间。农林下路小学学位房，御东和府毛坯价2.5万元/平方米。

　　另一知名的学位房地段小北路小学附近，也因颐和雅轩的热卖导致附近的房子售价大幅拉升。二手商品房则主要集中在小北路以及应元路上的一些电梯楼，除了北秀花园以外，绝大部分都是单体楼，价格在10000—13000元/平方米之间。

　　而因为学位房的概念，一些烂尾的项目也因此被盘活。据悉，将在6月开盘的名门越秀位于万福路，户型包括61平方米单身公寓到258平方米复式。目前，该盘均价2.3万元/平方米。

　　据悉，越秀楼市在新政之后，仰仗区域内的优质学位，房成交量稳价升，虽然大部分的业主放盘稳升不降，但据中原地产有关人士介绍，目前淘金业主的价格有所松动，特别是持有多套物业的业主，趁近期放售手中部分盘源，少数放盘价从13000元/平方米降到11000元/平方米。

　　广州部分区域由于部分名校的新校区开张或学校扩张，某些小学招生地段也出现轻微调整，使部分楼盘被划入学位房的行列。

　　目前东风东路小学学位房成交均价超2万元/平方米，主要集中在东风广场、锦城花园等楼盘，而近期，润粤大厦、君汇世家等名盘豪宅也被增加到东风东的地段内。不过有中介人士透露，目前东风东附近的学位房价格相对以往，也出现了一些议价空间。农林下路小学学位房，御东和府毛坯价2.5万元/平方米。

　　另一知名的学位房地段小北路小学附近，也因颐和雅轩的热卖导致附近的房子售价大幅拉升。二手商品房则主要集中在小北路以及应元路上的一些电梯楼，除了北秀花园以外，绝大部分都是单体楼，价格在10000—13000元/平方米之间。

　　而因为学位房的概念，一些烂尾的项目也因此被盘活。据悉，将在6月开盘的名门越秀位于万福路，户型包括61平方米单身公寓到258平方米复式。目前，该盘均价2.3万元/平方米。

　　据悉，越秀楼市在新政之后，仰仗区域内的优质学位，房成交量稳价升，虽然大部分的业主放盘稳升不降，但据中原地产有关人士介绍，目前淘金业主的价格有所松动，特别是持有多套物业的业主，趁近期放售手中部分盘源，少数放盘价从13000元/平方米降到11000元/平方米。

　　荔湾楼龄较长新盘少

　　荔湾区多个名校也扩充招生范围，恒荔湾畔、世纪广场与惠城花园等多个楼盘晋升名校物业系列。

　　但是，有中介就表示，西关板块仅有一两成是学位房买家，而且带有学位的多数是大龄楼梯楼及私房物业，放盘不多，价格坚挺。在新政的影响下，西关板块的成交受影响明显，即使是刚性需求买家出手也较为谨慎，超过3成的家长型买家都处于观望状态。

　　但近期，荔湾区寻求学位房的咨询量有所增加。根据合富置业的消息，康王路一带二手购房者中有一半是求购学位房，以两房单位为主要目标。因为区域内乐贤坊小学新增惠城和世纪社区，令求购惠城花园和世纪广场的客户比重较大。现时，惠城花园二手均价12000-13000元/平方米，世纪广场二手均价约16000-17000元/平方米左右。

　　此外，文昌小学周边楼梯楼市场价在8000-9000元/平方米左右，骏业阁等电梯房的售价约在13000元/平方米。环市西路小学附近的广雅后街一带的楼梯楼中层单位市场价约7000-7500元/平方米。

　　而该区域内另一名校康有为小学今年加入恒荔湾畔。目前并未引发恒荔湾畔业主反价的情况，但中介透露谈价空间也没有以前大。目前望江单位二手价达18000元/平方米，不望江单位二手均价14000-15000元/平方米。

　　天河选择不少观望很多

　　新政出台后，天河二手成交明显下降，但价格仍较坚挺。

　　体育东板块，据合富置业统计，该板块有近8成买家是为学位而来。在体育东小学周边地段，学位房市场价为12500元/平方米左右，其中南雅苑楼梯楼市场价为13000元/平方米左右，电梯楼市场价为14000元/平方米左右。而楼龄较早的六运小区，一套70平方米的二房单位88万元即可成交。

　　入读员村小学的学位房目前放盘不多，而员村一带学校都比较多，所以学位房供求不算太紧张，专门求学位房的买家不多，据合富置业数据，学位房买家仅占不到2成。由于城中村改造，冼村小学的去向则已确定。今年秋季开学，冼村小学校区将整体搬迁到珠江新城D区。该区域内的嘉裕丹顿阳光，目前均价2.2万元-2.5万元/平方米。

　　入读华景小学和天府路小学的学位房主要集中在天河公园板块，这一带房源档次不同，价格跨度都较大，从12000-15000元/平方米，到18000-20000元/平方米不等，由于目前市场买家多处于观望状态，但业主心态依然强硬，成交价没有出现明显回落。

　　在省一级小学先烈东小学周边，为学位而来的买家并不多，学位房的需求度不算太高，学位房买家占2成左右，很多都是选择二房、小三房物业。而在先烈东路小学珠江新城校区，周边保利香槟花园一套165平方米四房两厅单位则报价340万元。