2009年二手房市场盘点：成交27.6万套 格局变化大

　　2009年，是二手房市场处于全面提速的一年，需求厚积喷发、供不应求等现象出现，全民对价量提升感受明显，至于这些外在观感上的现象具体作用到交易市场上，表现出了何种具象特征、这些新的特点又会引导未来二手房市场出现哪些趋势？

　　在2009年行将结束之际，“链家地产”市场研究部特将整年度市场特点进行盘点如下：

　　首先，全年成交27.6万套，比2008年涨幅高达273%

　　据“链家地产”统计数据分析，2007年1-11月，北京二手房交易量为236577套，相比去年同期的67034套，涨幅高达253%；即使与2006-2008年三年之和223398套相比，仍然高出6%左右，可谓创下二手房成交新高。

　　而从12月上半月二手房成交相比11月同期60%左右的上涨来看，12月份二手房成交或将达到40000套左右。即2009年全年二手房成交达到27.6万套左右，相比2008年7.4万套左右的成交，涨幅高达273%。

　　此外，从各月二手房成交走势来看（具体参看上图1-1），也可以为今年二手房成交火爆提供一个佐证。第一个成交明显的增长点出现在3月份，环比涨幅高达112%；相比去年同期高出达240.8%，主要在于累积需求的消化和节后二手房传统的成交旺季；而到了5月份，随着累积需求逐渐消化，成交略有走低，至6月份开始，则逐渐向高位冲刺，成交小幅波动也基本为正常高位盘整，10月份由于“黄金周”的影响，成交顺势后延，到了年底，前10个月市场的火爆再次刺激需求神经，促使成交再扳高位。

　　其次，2009年成交量创各年二手房成交涨幅新高

　　据“链家地产”统计数据分析，除2008年以外，二手房市场每年成交上涨都较明显（具体参看上图1-2），尤其是2009年二手房成交量和成交涨幅都创下新高。

　　分析2009年北京二手房交易呈现井喷式增长的原因，主要在于：

　　1、各项宏观优惠政策的深入执行期，成本减少刺激购房意愿：

　　2008年11月1日起执行的契税优惠政策、印花税和土地增值税减免政策以及调整贷款利率下限到贷款基准利率0.7倍的信贷政策，在经历两个月执行后，至2009年已到达一个深入执行期，因税费优惠而入市得新增需求基本开始经历供需配对周期后，在交易市场现象；

　　2009年1月1日开始执行的营业税“5改2”政策，直接促使3-5年房产成交成本减少5.5%，促进了3-5年购房需求的显现，助推了成交市场走高。

　　2、2008年二手房成交下行需求观望导致的累积需求，在今年爆发

　　据“链家地产”统计数据分析，2008年全年二手房成交6.9万套，是二手房市场开放十个年头以来，第一次出现成交下行。这主要是2008年度大量需求观望、成交周期拉长所致。而到了2009年，刚性需求迫切的居住需求使其逐渐显现在交易市场，也就是说，这些2008年迟缓入市的需求成为2009年的新增需求，消化了去年的累积房源，主推了2009年二手房市场成交。

　　3、提前购房需求涌现，助推交易市场加速成交

　　2009年各月二手房价量涨势迅速，这在一定程度上刺激了买卖双方对未来房价的预期，提前置业购房需求涌现，使得市场上供需比不断拉大，“一房难求”的火爆场面又刺激下一轮的需求提前入市。尤其临近年底的几个月，各项优惠政策到期或将废止的预期，使恐慌性购房更甚，很多潜在需求也开始将购房提上计划日程，助推交易市场成交加速，成交量上涨明显。

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