房贷利率“七折”政策的区别

　　房贷利率7折优惠政策实施一年后，房贷市场正透露出一些微妙的变化。

　　10日，消息人士透露，招商银行（600036）南京分行已收紧房贷政策，首套房贷款利率从7折上调到8折。而建行北京分行的房贷人员已接到通知，首套房首付四成才能享受7折利率，首付两成者只能给8.5折优惠。

　　来自上海、广州、深圳等一线城市的信息表明，这些大城市还没有上调首套房贷的优惠利率，不过深圳部分银行重申二套房贷将严格执行上浮10%的政策，上海平安银行则拒绝接受100万元以下的房贷业务。

　　一旦利率优惠政策退出，明年房贷量的萎缩压力显而易见，部分银行已提前谋划。多家银行表示，将着力提高其他零售业务比重，比如个人经营性贷款、消费信贷等。

　　利率优惠区别对待

　　坊间传闻实行房贷新政策的招行，实际只是部分分支行对部分客户提高了享受优惠利率的门槛。

　　11月10日，招行总行零售银行部人士表示，该行并没有下达新的房贷政策，仍按照客户综合评级给予不同优惠贷款利率，只是上半年审核较松，现在更加严格了。比如，以前评级不太高的客户可获得7折优惠，现在就得不到了。

　　招行南京分行人士在接受本报记者采访时表示，一般客户的首套房贷利率提至8折，而对金葵花卡用户等优质客户仍会考虑7折优惠。该分行近日对信贷业务人员重申了房贷政策，即继续执行对客户进行综合评级，按照评级高低给予不同的利率。

　　该人士称，目前全年贷款任务已完成，为防范投资客带来的风险，他们会对贷款人购房是用于居住还是有投资倾向进行审慎判断。

　　11月10日，建行北京分行海淀支行房贷人员受访称，不久前，该网点接到通知，贷款购买首套房，首付达到四成以上才能享受7折利率，首付两成者只能给8.5折优惠。

　　在上海，一家房产中介人士透露，在实际操作中，中行、建行等大银行对一般客户的房贷从紧了，首套房优惠大多只能8折。另外，从上月起，二手房客户即使是购首套房，首付也从两成上调到三成。

　　平安银行对上海市场的房贷政策有所变化。中介人士小唐称，现在平安银行对总价100万内的房贷已经关上了闸门。

　　对此，平安银行总行个贷部相关人士解释，这一政策是针对当地特定客户群。即拥有一套价值不高的住房，以之向银行抵押购买新住房，且新房价值不足100万者，银行将拒绝放贷。“上海较好地段的房子均价都超2万元，购买总价仅百万的客户很少，也不是银行的优质客户。”

　　提高非房贷业务比重

　　尽管首套房7折优惠利率的政策并无明确截止日期，但在房价高企之下，各界人士对房贷优惠政策退出的预期越来越强烈。

　　事实上，优惠政策实施一年来，给银行息差收入带来了不小影响。银行期待监管层终止政策的心态亦在情理之中。深圳一股份制银行零售部门负责人表示，实行7折优惠利率后，银行在房贷这块的盈利下降了15%-20%。因为房贷业务在各家银行的零售占比都高达80%左右，在利润压力下，为了实现“以量补价”，各银行都在冲量，部分银行今年的新增房贷量甚至翻番。

　　以深圳为例，银行同业数据显示，截至8月末，中行、建行、农行、工行、招行、平安、交行、深发展、兴业的个人信贷（以房贷为主）余额分别为599亿、593亿、270亿、545亿、445亿、208亿、123亿、161亿、125亿元，比年初新增信贷分别为162亿、142亿、121亿、114亿、95亿、37亿、31亿、28亿、23亿元。其中，农行在年初基础上几乎翻番。

　　另一股份行深圳分行个贷负责人分析，一些银行希望收紧房贷主要有三个原因：一是某些上市银行经历上半年的天量放贷后，资本充足率告急；二是各分行、支行在临近年底时没有放贷动力，因为第二年的房贷任务是按照截至年底的数来定的，他们不想揽过重任务，宁愿藏“单”到明年去做；第三，一线城市的炒房客比重太高，比如深圳已达40%，各银行为了防范风险也不愿放松贷款标准。

　　深发展一位房贷人士告诉记者，因额度用完，该行已经从11月份停止了房贷业务，这两个月只能申请，要放款只能等到明年1月。

　　房贷政策转向虽未明朗，不过各银行已未雨绸缪，为明年房产交易可能下滑做准备。

　　招行零售业务负责人表示，除了房贷，车贷、经营贷也是盈利增长的潜力板块。车贷业务目前占比不大，在完善风险管理前提下，未来发展空间较大。经营贷在招行零售中占比20%左右，这块利差收益高，一般可上浮利率10%-30%，并且增值收益也高。

　　平安银行个贷部人士也称，该行接下来会调整业务结构，大力发展商用房贷款、消费信贷等高利润业务。

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