选铺如何避开“冷铺因子”

　　投资社区商铺，如果能避开“冷铺因子”，则能使得投资风险大大降低。据了解，自年初以来，住宅价格不断攀升，但社区商铺的价格上涨速度并不快，这让投资者看到了投资机会。但专家表示，投资商铺并不是一件很简单的事情，需要注意的事项颇多，诸如避免投资到“冷铺”就是其中一项重要内容。

　　要做到安全投资，其中最重要的一点就是学会发现社区商铺中的“冷铺因子”，并远远避开它。那么，如何才能发现商铺中的“冷铺因子”，记者通过实地采访，以期给读者提供一些参考。

　　遭遇“冷铺”收益差

　　一铺养三代？江苏的苏先生就不这么认为。4年前，苏先生在闵行区的古美西路上一次性购买了两套社区商铺。单价约15000元/平方米，相对来说并不贵，因为其时周边公寓价格也达到了7500元/平方米。他说：“我特地做了一下比较，发现商铺为住宅价格的1.6倍，这种情况刚好处在合理范围内。”有过商铺投资经历的苏先生知道，一般情况下，商铺的价格只要不超过住宅价格的2倍，就具有投资价值。

　　但随后的经历便让苏先生感到有些后悔了，因为他仅仅关注商铺的价格，而没有考虑到社区商铺的其他属性，比如所处地段、未来业态定位等方面，因此这两套商铺并没有给他带来满意的投资收益。用他自己的话来说，就是“还不如投资住宅”。

　　商铺周边分布有平阳绿家园、春江锦庐、平阳新村、东方御花园、虹莘新村等多个居住小区，人口数量并不少，而且周边也没有类似的商铺出现，按理说应该能旺起来。但事实恰恰相反，在随后的四年多时间里，有将近一半的时间空关，即使偶尔出租，不到半年，又会重新闲置下来。为何会这样呢？

　　原来商铺所在位置处于古美西路的最末端，地段一般，周边并没有其他能带来人流量的成熟商业街，因此无法让人意识到这里还有商铺。其次商铺出售之后，缺乏统一的经营管理，各个小业主各自为战，造成业态上混乱，这更加无法引起周边居民的注意。缺乏人气，在租赁市场上的表现自然就疲软不堪了。

　　苏先生表示，因为长时间的空关，租金回报率不足4％，而目前商铺的价格也不过25000元/平方米，虽然相比周边的住宅价格要高得多，但其涨幅却低于住宅。他发现，若与四年前的价格相比，住宅的长期投资回报要超过4％，更让他郁闷的是，住宅的价格基本上翻番。

　　苏先生所投资的这两套商铺就是名副其实的冷铺。他的经历告诉我们，如一不小心碰到了“冷铺”，投资收益肯定会大打折扣。当然，如果是旺铺则情况就不一样了，记者了解到，诸如浦东联洋社区，随着社区商业的成熟，商铺租金价格也大幅攀升，部分商铺租金已由三年前的10元/平方米?天涨至目前的20元/平方米?天。

　　如何发现“冷铺因子”

　　商铺最终能否变成“旺铺”，虽然受到很多因素的制约，如地理位置、经营管理水平的高低、业态定位等等，但不可否认的是，只要尽早找出“冷铺因子”，便能让投资变得更有保障。

　　总结下来，“冷铺因子”主要包括交易识别的显性因子、需要认真考察方能发现的隐性因子，以及外力导致的非常规因子。那么，这些“冷铺因子”有哪些特征呢？对于一般的投资者而言，又如何提前找到它呢？我们可以通过一些案例来进行分析。

　　显性因子：认真观察是关键

　　“冷铺”的显性因子容易被识别出来，就如同一件衣服做工如何，只需通过仔细观察，便能得到结论，且八九不离十。

　　【案例1】郁先生最终决定放弃购买一套社区商铺，虽然其售价相当便宜，仅比附近公寓贵三成，但紧靠主要四车道的交通干道，而且行人很难到达，这让他看不出其发展前景到底在哪里？

　　【解析】“冷铺”的显性因子只要通过仔细观察便能发现。上海知名商铺专家姜新国表示，地段差、可视性底等等都可看作是显性因子。比如商铺位于交通干道两旁，居民到达的便捷度很低，自然难以吸引到更多的人前来消费，那么这样的商铺“旺”起来的可能性就不大。再比如商铺位于楼上，而且一般会被人注意到，可视性差，同样也难以成为“旺铺”。

　　总结起来包括商业环境差、交通状况差、人流量少、商业物业可视性差、物业形象差、商业物业规划形式差等，都可以看作是“冷铺”的显性因子。当然还包括如为了节省造价而采用剪力墙结构，或者位置太过靠后，以及房型过大适用性差等。

　　隐性因子：社区成长性很重要

　　这类因子不易被察觉，因此需要投资者具有良好的预判能力。当然，预判能力跟自己的调查研究也是密不可分的。

　　【案例】当初曾先生之所以敢买下联洋社区内一套商铺，主要就是看中社区的成长性。在2002年前后，联洋社区周边还能看到农田，但他还是以13000元/平方米的价格果断买进一套。现在联洋社区已经发展成为陆家嘴周边知名居住社区，这自然会促使商铺价格和租金的飞涨。

　　【解析】姜新国表示，成长性差的社区，其商铺也极有可能会成为“冷铺”。但社区成长性的好与坏，一般情况下无法通过观察而得出结论，只有在对社区进行详细调查，如人口组成（包括受教育程度、收入水平等），社区未来发展规模等，综合这些因素分析，才能得到准确的答案。

　　隐性因子还包括社区内商铺供应总量过大、业态定位不清、管理混乱等，这些都需要投资者了解。商铺供应量过大，而可替代的可能性很大，这样的商铺将面临较大的市场竞争，无优势可言。业态定位不清也对商铺来说也是很忌讳的，混乱的业态不利于商业氛围的聚拢。

　　经营管理水平的高低也关系到投资收益，有经验的经营管理团队能使商铺人气长久保持旺盛状态，其中最典型的案例便是位于龙茗路上的十尚坊。十尚坊所有商铺均为江南星城配套商铺，如果没有统一经营管理的话，也就不会有现在小有名气的时尚饮食一条街了，而且也很有可能跟对面的半岛商铺一样，开开停停。缺乏统一管理的商铺势必会陷入无序竞争，而使其成为“冷铺”的可能性加大。

　　非常规因子：关心规划变化

　　非常规因子发生比较突然，相对来说难以把握。记者发现，非常规因子主要因为市政规划的调整而发生，因此投资者需要做到的就是关心这方面的变化。

　　【案例】刘先生有些后悔当初没有转让自己那套位于虹梅路上的小商铺，5年前当他得知这条路要拓宽成为中环线后，他曾考虑过这件事。当中环线建成通车之后，商铺所在地彻底变成“麻袋底”，自然很少有人前来光顾了。

　　【解析】相对来说，发现非常规因子的难度最大，因为作为普通投资者来说，无法预先了解到市政规划的调整信息。有利的规划能让“冷铺”变“旺铺”，如新建大型商业项目，则能带动周边人气，从而使得原有商业氛围一般的商铺慢慢变旺。但并非所有规划都有利于商业氛围的提升，相反会形成巨大的杀伤力，能让“旺铺”变“冷铺”。但这些也并非无迹可寻，投资者要关心的就是市政规划的调整，如果发现不利于因素，如马路拓宽为快速车道、兴建高架桥等，都可视为不利因素，需及时应对。

　　除了市政道路建设的调整之外，还有需要注意的就是区域规划的调整，也有可能会弱化原有的商业氛围。如吴江路由原来的“美食一条街”改造成为南京西路商业街的“后街”之后，主要作用是提供休闲、餐饮服务，以期与南京西路商业街形成互补格局，但事实上并未达到预期的效果，目前仍然还有很多商铺尚未出租，而已经开张的商铺生意也很平淡。

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