炒房人暴利下的财富游戏：揭开“玩房”的神秘面纱

　　我们身边活跃着这样一群人——他们手里不止一套房产，自住以外的或者用来出租或者空置着等它升值；他们可能轻轻松松一掷千金，也可能每月承受数万的房贷负担；他们投资的对象可能是三五百万的二手住宅，也可能仅仅是一个三五十万的小铺，或者是三五千万的豪华别墅……环顾四周，我们一起揭来开炒房人“玩房”的神秘面纱。

　　日夜兼程为房竞折腰

　　6月初一个暴雨倾盆的晚上，王澄（化名）和中介陈先生一起驱车8小时从上海赶往浙江温州。此行不是出差，这般匆忙赶夜路也非公司业务出现紧急状况，王澄身上带了五万现金，风雨兼程原来只为敲定一套热门的房产，房东家住温州。

　　“一开始挂出来的价格是312万，相对于小区里同类型的价位便宜许多，不过马上就像拍卖一样，各个中介都有新的买家报出高价来，两三天就‘竞标’到328万。”王澄祖籍浙江，常年在上海经商，是一家私营业主。

　　“其他一样的房子一推出来至少345万；这套312万的房子着实令人瞩目。”中介们也积极鼓励自己的客户们果断出手报价。

　　这个令众投资客折腰的“她”究竟有多少魅力呢？

　　说普通，其实这只不过是一套中等装修97平米的两房两厅一卫；论不凡，这个东方曼哈顿是徐家汇有名的高档小区、曾被评为台湾人最喜欢的上海楼盘。不过“她”近来抢手的另一大关键是因为它所属的文定居委对口徐汇区的汇师小学。

　　这几年来，全国数不清的“孟母”为了“不让孩子输在起跑线上”提前三年把户口落入名校门下。东方曼哈顿也不例外，据小区附近中介描述，每年上半年都是家长们给小孩子落户的高峰期；由于小区本身又是靠近商业中心的少数的高档楼盘，相比周围的学区房源价格更高，从稀缺性的角度考虑投资的保值性更好。

　　“凭我这两三个月关注学区房的观察来看，这里的房子是供不应求的。我们一共联系过五六家中介，附近好多小区像泰德苑、锦汇苑、光启公寓、玉兰花苑、沪贵苑都看过房。好的房源挂出来一个礼拜就没了，有时候有点小瑕疵让人下不了决心，等过几天再去就被人先订了；或者有租约在身比较麻烦。有的看房要求只能在周末，半天就来好几拨人。等房子入户口的人太多了。我相信每年都有父母要买房，未来出手不成问题。”

　　中介告诉王澄，由于房东是个温州人，2005年以1.7万/m2单价买进，现在3.2万/m2的单价也赚了近一倍，再加上身居外地对小区目前的实际成交情况不了解，所以出价比较低。

　　不知是慧眼识珠还是盲目跟风，挂牌第二天312万就升至320万，第三天就有人报出328万的价格。王澄和中介一商量决定直接跑去温州，把定金亲自交到房东手里。

　　温州房东在挂出这套房不到一周里接到了十几通中介来电，也察觉到了自己手头握着一个抢手香饽饽。听说中介要亲自带买房人来温州，也聪明地立刻提高价钱——“340万，你们同意了这个价就过来。”

　　王澄和中介陈先生几乎是在准备出发前一刻才给房东下达的“通知”，所以这个“加价”的确意外，但也并没有让王澄迟疑；于是就出现了文章开头的那一幕，大雨之夜中介老板驾车亲自送王先生去温州交付5万定金。

　　“像这样的例子并不多，尤其是那天还是下着大雨赶夜路。”中介所里，陈先生在回忆这一个多月前的经历仍然记忆犹新；“当时那套房实在是竞争激烈，涨到340万、单价比原来加了3000多，但仍然算是便宜的。”

　　“这个小区由于价格太高出租并不好，按投资回报率计算可能几乎为零。但非常好转手，比如那套340万的，一个多月过去如今可以就可以卖到380万了；单价接近四万。

　　学区房投资失败 合伙千万买商铺

　　同样是投资学区房，来自江西的李先辉（化名）似乎不太幸运。他在江西做餐饮生意的，去年在上海购买了一套徐家汇青之杰小区价值300万的住房，一来曾经考虑到日后可能到上海发展；二来即使不自住将来转手也可以升值。

　　4月份，该楼盘最大的光环“汇师小学对口小区”卖点突然蒸发——学校公布了新一年的对口居委名单，青之杰小区居委在这张新的榜单上消失了，原本冲着学区房来的业主们仿佛一夜之间被打入冷宫了。

　　由于上半年这一带小区都在热火朝天地猛涨，李先辉的房子虽然没有了学区房的光环但也没有跌价；于是，对小区未来心灰意冷的李先辉在5月份把房子出手了。

　　李在江西是开大型餐饮店的，原本有过到上海来发展事业的想法，不过考察下来发现上海的租金成本太高，做租客还不如做房东。于是他暂时取消了开店的念头。那么腾出的300多万用来做什么呢？当他和自己的售房中介谈起自己的想法时，中原地产曹阳分行的敖经理建议他干脆投资商铺：近几年可以先出租收取租金，日后再有到上海发展餐饮事业的想法也方便实施。

　　但是这样一个大面积可以经营餐饮店的沿街商铺，三百万远远不够。于是，李说服自己的江西朋友，6月份两个人出资1000万在长宁区中山公园板块的长宁路上买下了一个280平米并且布有经营餐饮的硬件设施条件（消防条件、排污管道等）的沿街商铺。

　　“这里的人流量大，周边人均消费也适合，商铺的市口很宽。”李先生对目前的这个商铺位置非常喜欢，“现在一年的租金是50万左右，而且未来每年还会有5%-8%的递增。”

　　公车上谈千万级别投资

　　程立（化名）夫妇是美籍华人，程来自台湾、太太是上海人。两人年轻时在美国硅谷做科研，在上海已有包括世茂滨江在内的多套高端住宅。由于工作需要，程立经常要中、美两地跑。

　　“我们今年年初就开始打算在浦西市中心的区域买房子，主要是因为手上正好有一笔闲置的资金，担心金融危机过后通货膨胀、使财富缩水，所以一直在寻找投资保值的方法。投资股市我们觉得风险太高、而且两人平时工作都比较忙也没时间去打理，于是想到了买房子，毕竟固定资产相对比较稳定有保障。

　　其实一开始我们也有想过在北京买房，因为我先生因为工作也时常会去北京，但后来考虑到世博会的因素，我们还是比较看好上海，经朋友介绍，来卢湾区这边看看。”程太太笑称，“近两三年内我们也不打算抛，说不定就是为20岁的女儿置备嫁妆了。”

　　据易居臣信卢湾店店长周欧介绍：“这对着装朴素，看上去就像普通的工薪阶层的中年夫妇，怎么看也看不出其名下拥有多套高端住宅、且均为无贷款一次性付清；7月初一天他们从浦东乘公交车来到卢湾区，用的手机是款式老的不能再老的蓝屏NOKIA。但是夫妇俩一进门就指名要看思南新苑的房子。”

　　“我们两个呆上海的时间不长，女儿却是一直住在上海的，她经常约朋友在卢湾区田子坊那一带吃饭，于是我们逐渐也对这个区域有了了解。主要还是看中卢湾区高档的生活环境，地段优势是房产未来升值空间的保证。”

　　但是中介告诉他们，“思南新苑作为该区域的标杆楼盘，近一个季度房价涨幅很大。当前盘内140平米三房的总价均在500万以上”。这跟夫妇俩心目中400万的预算相差较远，经过反复斟酌夫妇俩决定将目标转向周边楼盘。

　　接下来几次看房都是程太太一个人，中介向其推荐了陕西南路上的步高苑，经过几次看房终于相中了一套挂牌总价450万左右的一套，程太太很喜欢它14层的视野并达成初步意向。但买房子到底是件大事而且总价也超过了预算，看完房程太太兴致勃勃地回家跟丈夫商量。结果第二天就被告之，看中的房子竟然已经被别人抢先一步买走了。

　　电话里，中介告诉他们：“市中心好房子根本不愁卖，往往一套房子有好几家中介在跟，房东也就是谁先出高价钱就卖谁，好房源的成交周期可能只有三四天。”

　　夫妇俩吸取了教训——看到好房子容不得半点迟疑。之后的看房，总是两个人一起去，并根据大致的总价随身携带足够支付定金的现钱和卡。一个礼拜后，中介又为夫妇推荐了一套离步高苑一街之隔的新加坡美树馆的房源，由于楼盘品质、地段各方面都和步高苑相近，而且这次推荐的房源260平米三房，全部朝南，这样的房型在整个楼盘中都相当罕见，夫妇俩一看就非常喜欢；加上有了步高苑被人抢先一步的经验，这次夫妇俩人一起直接带了20万现金来看房，当天下午就签了合同，总价460万，折算下来单价在29000元左右。“像这样迅速成交的例子很多。这并不是盲目的跟风，他们中大多都是之前有过错失良机经历的人”，臣信卢湾店店长周欧告诉理财周报记者，像程立这样两万九的房子目前不到半个月的时间都已经涨了一两千了。

　　沪上小标的商铺交易活跃

　　21世纪不动产上海区域中心分析指出，与二手住宅市场在今年2、3月份就早早回暖相比，沪上商铺的二手租售交易直至今年5月方逐渐活跃。在此之前，上海市住宅价格尚处于温和上涨阶段、具备较大的增值空间，这也吸引了商铺市场的部分买家进入其中。但随着住宅价格不断走高、购置成本也不断攀升，商铺市场又重获买家青睐，租售行情一路走高；进入7月后，即便住宅市场开始显露博弈迹象，沪上商铺租售交易也依旧活跃。

　　“市场信心恢复、股市上行都使得投资环境得到好转，商铺成交价从5月至今一直在涨，买卖、租赁皆是如此。”21世纪不动产上海锐丰商业投资部经理吴鹏介绍说。买卖方面，处于副中心地带的商业区沿街商铺的价格涨幅最大。如在共和新路沿线的闸北公园、大宁绿地、彭浦新村周边的沿街商铺，目前成交均价普遍在4.5万元/m2，较5月涨了15%-20%；在普陀区的长寿路、金沙江路的沿街商铺也都有约15%的涨幅，两者目前的主力均价分别约在4.5万元/m2和3.5-3.8万元/m2。

　　值得注意的是，目前标的在300万以下的商铺买卖交易占总成交单数的75%以上，而标的在700万以上的仅有10%左右。吴鹏指出，这是因为不少商铺买家在二季度的楼市火爆期已将大量资金注入住宅物业、商铺投资的比重下降明显。但是目前的沪上商铺仍值得买家关注：目前住宅价格的上涨也会带动商铺价格攀升，而且该效应具有一定滞后性；另外，从长远看，商铺一般在5%以上的租金回报率也远高于住宅物业。

　　贷款六成，买个别墅租老外

　　平童（化名）经营着一家出口医疗器械的外贸公司，2009年一季度积蓄了一笔三百多万的闲款。他希望这笔钱既能够长期保值又能每年带来一定的回报，由于经常出国跑业务工作繁忙，无暇管理投资，平童大致定位投资住宅，而且希望持有五年以上。

　　平童住在静安区，知道市中心的高价房具备保值的安全性，往往增值较快但年回报率偏低。朋友建议他买栋好租的别墅，既保值又能产生不错的年回报。四月份开始平童在中介的指导下挑选起别墅来。由于设定好是要用于投资用途，所以要求比较简明：一，因为五年后可能会转卖，所以希望未来该地段有开发空间；二，希望小区的出租率较高，小区的物业服务好，能提供专业的租赁代理；三要目前价格合理。

　　“他的看房过程相对比较简单，成交效率也很高。”的确，相比其他自住客三五个月甚至一年的选房过程，平童不到一个月的快速买房给中介留下来深刻的印象。

　　原来挂出来是七百多万的一套，经过他三次还价最后这套272平米三房两厅三卫的别墅成交在690万；一部分钱来源于自己的那三百多万的现金，另一部分和这里的多数客户一样，平童选择了较高成数的商业贷款：六成。除了总价较低，湖畔佳苑的高出租率也是让平童心仪的因素，一般能达到80%-90%；年租金收入可以达到50万左右，对象几乎都是老外。

　　据中原地产浦西别墅部的肖女士介绍，这个地段的价位对比其他别墅楼盘例如浦东陆家嘴相对稳定，但是成交量明显上升，大半年来一直卖得很好；一来是周边别墅区已经较为成熟，二来是因为未来随着虹桥西区的开发，这个地段的升值空间会很大。

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